新版《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB 50180-2018）出臺對建筑高度和住宅強度等進行了更嚴格的控制。

較之“舊規(guī)”，“新標”限定新建住宅高度控制最大值為80m，且規(guī)定適宜容積率的居住街坊地塊對應著的住宅平均層數范圍、建筑密度和綠地率等。這些規(guī)定，將給居住區(qū)設計帶來不小的變化。

表4.0.2居住街坊用地與建筑控制指標

在80m限高下，對于高層住宅只有10~18層及19~26層兩檔，以后是否不能建26層以上的住宅了？

在容積率和平均層數的控制下，以往住宅設計“拉高拍低”的手法還適用嗎？

高低配的極限在哪里？

我們運用人工智能技術，選擇“新標”中對居住區(qū)設計影響尤為重要的控制性強條4.0.2居住街坊用地與建筑控制指標進行剖析。

研究方法

為了探求“新標”帶來的變化以及應用可能，我們選取國內不同區(qū)域的7個城市，深圳、武漢、太原、成都、蘭州、杭州和鞍山為研究對象，測算規(guī)模為6公頃（正南北朝向300m*200m）的地塊。

按照“新標”限定要求，借助小庫人工智能設計云平臺的計算能力和AI評估體系，分別對居住街坊地塊多層Ⅱ類、高層Ⅰ類、高層Ⅱ類在容積率限高時的規(guī)劃形態(tài)進行強度測算，分析高溢價住宅面積占比情況。

小庫人工智能設計云平臺測算過程中生成的概念方案

01

深圳高溢價住宅產品

在多層Ⅱ類規(guī)劃中占比最大

多層Ⅱ類居住街坊用地與建筑控制指標↓

多層Ⅱ類在住宅用地容積率范圍內進行強度測試，高溢價產品占比最大的概念方案↓

多層Ⅱ類規(guī)劃測試小結：新標下，多層Ⅱ類的規(guī)劃設計中，深圳市的高溢價的住宅產品占比最大，71.02%。鞍山市和成都市的高溢價的住宅產品占比（以下簡稱“占比值”）相當，分別為45.4%和62.18%。蘭州市、杭州市、武漢市和太原市的占比值均低于24%。

02

高層Ⅰ類高溢價住宅產品占比

在不同城市呈線性差異

高層Ⅰ類居住街坊用地與建筑控制指標↓

高層Ⅰ類在住宅用地容積率范圍內進行強度測試，高溢價產品占比最大的概念方案↓

高層Ⅰ類規(guī)劃測試小結：高層一類的高溢價住宅產品占比不同城市之間呈現(xiàn)一定的線性差異，其中深圳市的占比值最高，41.18%。武漢市的占比值最低，15.71%。

03

武漢市、石家莊市和杭州市

在高層Ⅱ類只能建設高層住宅

高層Ⅱ類居住街坊用地與建筑控制指標↓

高層Ⅱ類在住宅用地容積率范圍內進行強度測試，高溢價產品占比最大的概念方案↓

高層Ⅱ類規(guī)劃測試小結：在規(guī)定容積率的范圍內，武漢市、太原市和杭州市已不能建設指定的高溢價產品住宅，成都市和深圳市的高溢價產品占比值分別為25.81%和25.37%；鞍山市和蘭州市的占比值相當，分別為15.45%和15.41%。

通過小庫人工智能設計云平臺對多城市同一地塊的強度測算，對“新標”相關限高等政策給城市居住區(qū)設計帶來的影響進行初步判斷和分析：

現(xiàn)行規(guī)范下，深圳市最適合“拉高拍低”，建設高溢價產品。

石家莊市的多層Ⅱ類的高溢價產品占比值低于高層Ⅰ類，其余城市在滿足容積率的范圍內，多層Ⅱ類的高溢價產品占比值最高。

武漢市、石家莊市和杭州市在滿足高層Ⅱ類容積率的范圍內，只能建設高層住宅。

多層Ⅱ類高溢價產品占比排名

高層Ⅰ類高溢價產品占比排名

高層Ⅱ類高溢價產品占比排名

高溢價產品占比總情況

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