隨著土地成本節(jié)節(jié)攀高

地產(chǎn)行業(yè)利潤點(diǎn)已從地上轉(zhuǎn)戰(zhàn)地下

而粗放式的地庫設(shè)計(jì)

無效空間

無效層高

無效車道寬度

……

諸多因素均會產(chǎn)生大量無效成本

如何控制地庫無效成本

實(shí)現(xiàn)地庫效益最大化

是值得研究的課題

結(jié)合武漢保利地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐情況，小保從車位配比、單車位指標(biāo)、樓間距、地庫輪廓、柱網(wǎng)、層高、出入口、設(shè)備房七個方面梳理地庫設(shè)計(jì)管控相關(guān)問題。

【車位配比】

車位數(shù)數(shù)量以滿足滿足規(guī)劃要求即可，在條件允許或特殊地形的情況下，提前與規(guī)劃溝通，爭取地面車位計(jì)入車位指標(biāo)，并做足規(guī)劃允許地面車位，盡可能減少地庫面積。

值得注意的是，在多業(yè)態(tài)項(xiàng)目中，充分利用配比關(guān)系，兼顧銷售效果與業(yè)態(tài)需求，保證整體車位平衡。

如某項(xiàng)目由聯(lián)排疊墅與洋房產(chǎn)品組合，規(guī)劃要求車位配比0.8，但未規(guī)定疊墅、洋房分別車位配比，只需滿足整體需求就可。由于地形高差較大，盡可能少做地下室，兼顧疊墅、洋房車位需求，疊墅配比考慮1.5-2.0，盡量保證地面車位；洋房配比0.5-0.6，考慮為地下室。如此，在滿足業(yè)態(tài)需求與規(guī)劃要求的前提下，實(shí)現(xiàn)了地庫面積的最小化、銷售溢價最大化。

某項(xiàng)目車位分布圖（疊墅地面停車+洋房地下停車）

【單車位指標(biāo)】

單車位指標(biāo)=地庫總建面/地庫總停車位，指標(biāo)直接反映了地庫的經(jīng)濟(jì)性。影響單車位指標(biāo)的因素有：地庫輪廓是否規(guī)則、塔樓占比、人防占比、柱網(wǎng)尺寸、設(shè)備房布置位置等。

單車位指標(biāo)控制表

一般塔樓占比較小的規(guī)則地庫，采取7800X8000柱網(wǎng)單車位指標(biāo)可控制到30以下，部分項(xiàng)目可達(dá)到28。

7800X8000規(guī)則柱網(wǎng)（非人防）

帶人防的規(guī)則地庫，柱網(wǎng)做到7800X8000，單車位指標(biāo)可控制到32，部分項(xiàng)目可達(dá)到31。

7800X8000不規(guī)則柱網(wǎng)（人防）

【樓間距】

樓間距在滿足日照、規(guī)劃要求的前提下，盡可能模數(shù)化。地庫最經(jīng)濟(jì)的排布為：車道兩邊均保證較多的垂直停車。根據(jù)車位排布經(jīng)濟(jì)性原理，樓間距、縱向跨度之間關(guān)系為：L=5.1X2+8.0XA(A為奇數(shù)，且A不小于3)（車道垂直于建筑縱向?qū)囄粩[布要求不高，不在本次討論范圍）

樓間距與車位、車道關(guān)系圖

【地庫輪廓】

地庫輪廓盡量規(guī)整，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，方正地庫排布車位較多，異形或折形地庫無效面積多，對于停車效率來說極不經(jīng)濟(jì)。另外地庫異形對支護(hù)、外圍護(hù)面積等方面也極其不利。

規(guī)則輪廓（單車位指標(biāo)30平米/車位）

【柱網(wǎng)】

基本概念：小型機(jī)動車大小1800X4800，兩邊距離其他機(jī)動車、柱子間距300，尾部與墻體、其他機(jī)動車間距500。

機(jī)動車之間、機(jī)動車與墻、柱間距

武漢本地規(guī)定：靠墻車位大小5300X2400，背靠背車位大小5100X2400，車道5500。考慮垂直停車，柱網(wǎng)與車位長度、車道寬度關(guān)系：C=(2A+B)/2(A為車位長度、B為車道寬度、C為柱網(wǎng)進(jìn)深方向尺寸)。故理論最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)可控制7800X7850，要求柱子大小500X（600-700），常規(guī)可控制8000X8000，柱子大?。?00-550）X（600-700）。在跨度不超過8000的情況下，柱子開向方向控制不超過550。由于項(xiàng)目各因素影響，一般控制地庫8000X(8000-8100)，均可滿足地庫使用要求。

理論最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)7800X7850

常規(guī)柱網(wǎng)8000X8000

【層高】

根據(jù)相關(guān)規(guī)范，車庫層高(H)=結(jié)構(gòu)梁高(700-750)+風(fēng)管(300-350)+橋架(150)+噴淋(200)+車庫凈高(2200)+面層(50-100)+100余量。一般管線空間600足夠，梁高700，凈高可保證2300。

層高示意圖

層高與結(jié)構(gòu)形式、柱網(wǎng)跨度、是否有人防等因素有關(guān)。一般采用無梁樓蓋較省層高，有人防層高較無人防層高高100-200。每省下100層高，可節(jié)省8-10元/平米造價。

層高控制表

此外，層高受覆土深度、墊層、找坡方式、設(shè)備管線控制等影響，應(yīng)控制項(xiàng)目中覆土深度為1200，局部不超過1500；盡可能按結(jié)構(gòu)找坡設(shè)計(jì)，以節(jié)省找坡厚度。設(shè)備管線需做管線綜合，盡可能減少交叉重疊，最大限度節(jié)省層高。

【出入口】

可通過控制出入口個數(shù)、寬度、形式等，以節(jié)省相關(guān)空間及面積，保證好停車，以通過最省的面積實(shí)現(xiàn)停車效率的最大化。

出入口個數(shù)：車庫建筑設(shè)計(jì)新規(guī)范，出入口個數(shù)較原規(guī)范有較大調(diào)整。尤其是停車在500-1000輛時，可控制2個雙車道（依當(dāng)?shù)丶夹g(shù)管理規(guī)定為準(zhǔn)）。另外，下層到上層地庫坡道數(shù)按下層及以下所有樓層停車數(shù)確定坡道個數(shù)與車道個數(shù)。如2層地下車庫，總停車位610，地下一層320，地下二層290。此時地下一層到地面需兩個雙車道，地下二層到地下一層需1個單車道和1個雙車道。

車位數(shù)與坡道數(shù)、車道數(shù)對應(yīng)表

出入口寬度：根據(jù)規(guī)范及設(shè)置崗?fù)さ男枨?，雙車道控制7米，單車道控制4米，部分項(xiàng)目考慮單車道考慮轉(zhuǎn)彎等因素可控制5米。

4米單車道

7米雙車道

 出入口形式：在層高一定的情況下，直線坡道在對地庫停車影響、坡道長度、安全性、視線可達(dá)性等方面比曲線坡度要好。

直線坡道剖面

【設(shè)備房】

設(shè)備房布置原則：先布車位、后布設(shè)備用房。

對于空間、層高、服務(wù)半徑有要求的設(shè)備房（如配電房），需按相關(guān)部門（供電局）要求布置。除此外，設(shè)備房應(yīng)布置于不好或不能停車的塔樓下部（上部為架空層等空間）、坡道下部或其他不能停車的邊角余料位置。

坡道下設(shè)備房

【研究總結(jié)】